Expertise immobilière

Qu’est-ce qu’une expertise ?

Une expertise immobilière va bien au-delà de l’estimation du prix de vente d’un bien immobilier.
Grâce à une étude approfondie de ce bien, l’expertise permet de connaître sa vraie valeur.

L’expertise immobilière, pour une estimation de la valeur réelle d’un bien

L’expert immobilier a pour rôle d’estimer la valeur d’un patrimoine immobilier qui lui est confié. Cela peut concerner une habitation, mais aussi un local commercial ou industriel, le patrimoine d’une entreprise, un terrain ou encore un espace boisé. Cette estimation va permettre de mettre en avant tous les atouts et les faiblesses d’un bien à l’aide d’une combinaison de critères utilisée par l’expert. Alors que l’agent immobilier fait une estimation du prix de vente du bien en son état actuel, l’expert cherche à faire valoir toutes les possibilités d’extension, d’aménagement ou autres améliorations que permet la propriété. Une étude complète est ainsi réalisée par ce spécialiste de l’immobilier qui cherche à étudier toutes les possibilités apportées par le terrain et par le bâti, de par sa superficie, sa situation…

Cette étude a aussi pour fonction de mettre en lumière les défauts du bien en étudiant tous ses détails du toit jusqu’au sous-sol en passant par les réseaux d’eau et d’électricité et les éventuels risques auxquels il est exposé.

L’emplacement du bien et les prix du marché sont bien entendu pris en compte pour réaliser l’estimation finale qui va bien au-delà d’une simple appréciation du prix de vente. Le travail d’expertise s’appuie en effet sur une étude de l’architecture et des matériaux utilisés pour la construction du bien, une analyse des réseaux internes au bâti, une étude du cadastre et du plan local d’urbanisme et une connaissance parfaite du marché de l’immobilier dans la zone géographique du bien. Ceci requiert des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales qui font partie des compétences de l’expert immobilier.

La valeur d’une expertise immobilière

Une expertise immobilière peut être requise par le propriétaire du bien, un syndic de copropriété ou une agence immobilière dans le cadre d’une vente, mais aussi par un acheteur qui souhaite s’assurer que le prix proposé par le vendeur n’est pas surestimé. Elle peut aussi être demandée par un notaire dans le cadre d’une succession, par un juge ou le fisc en cas de litige ou par un assureur ou un comptable pour des besoins d’estimation.

L’expertise, quelle que soit l’origine de la demande, est réalisée selon les normes de la CEEI – Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Elle est justifiée par des documents, des images et photos qui viennent appuyer l’estimation finale et lui donnent une valeur de référence. C’est cette valeur qui servira de base en cas de contentieux, fréquents dans le cadre de divorces ou d’héritages. C’est aussi le résultat de l’expertise qui sera le plus proche de la réalité quant à la valeur du bien à une date donnée.

À noter que tous les experts immobiliers français travaillent selon les mêmes critères et selon les normes de la CEEI, ce qui justifie que si plusieurs expertises immobilières sont menées sur le même bien, les différentes estimations obtenues sont généralement proches

Quel est le rôle d’un Expert immobilier ?

Un expert immobilier est un spécialiste qui a reçu une formation très spécifique dans le secteur de l’immobilier. Grâce à des connaissances très pointues dans les domaines de la construction, du droit et de la fiscalité, il a pour principale mission d’évaluer un patrimoine à sa valeur réelle. Pour exercer le métier d’expert immobilier, il faut être titulaire d’un diplôme et/ ou d’une longue expérience dans le secteur de l’immobilier.

Parmi les différentes formations permettant d’accéder à cette fonction, les voies possibles sont les masters en administration des biens, en droit, en économie ou en management spécialisés dans les domaines de l’immobilier, de l’urbanisme ou de la construction, mais aussi des formations en école d’ingénieur, en école de commerce ou encore dans des écoles spécialisées telles que l’ICH – Institut pour la Construction et l’Habitat.

Cela apporte aux futurs experts immobiliers le domaine de compétences requises pour exercer ce métier, à savoir des connaissances techniques du bâti, une connaissance pointue du marché de l’immobilier, du droit appliqué à ce secteur, des règles d’urbanisme, de la fiscalité et enfin des qualités d’observation et d’analyse, essentiels à l’exercice de cette profession.

Le rôle de l’expert immobilier consiste en l’estimation de la valeur d’un bien. Son travail peut être commandité par un particulier qui souhaite vendre, louer ou acheter un bien immobilier au prix le plus juste, mais pas seulement. De nombreux organismes peuvent faire appel à lui dans des cadres plus spécifiques. Une compagnie d’assurance peut demander une évaluation de la valeur d’un patrimoine dans le cadre d’une expertise, une société comptable peut avoir besoin de ses services pour valoriser un actif, un tribunal peut faire appel à lui en cas de litige sur le prix d’un patrimoine…

Le travail de l’expert immobilier peut ainsi concerner aussi bien un immeuble d’habitation qu’un terrain, le patrimoine d’une entreprise ou un local industriel ou commercial. Son domaine de compétences lui permet d’évaluer tout type de bien immobilier dans le respect des normes de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière qui dicte son travail.

L’expert immobilier peut travailler à son compte ou pour une agence immobilière.

Sur le terrain, le travail de l’expert va bien plus loin que celui de l’agent immobilier qui a davantage un rôle commercial. L’expert cherche à évaluer la valeur réelle d’un patrimoine, bien au-delà du simple prix de vente. Pour cela, il analyse la situation du bien et l’état actuel du bâti grâce à une analyse technique de tous les éléments du patrimoine. L’expert immobilier a également un rôle de commercial et de gestionnaire, puisqu’il peut établir des baux et gérer des contrats de location, monter les dossiers de transactions immobilières et éventuellement prospecter pour le compte de ses clients.

Il peut enfin proposer des services complémentaires tels que le conseil avant un investissement immobilier, mais aussi l’accompagnement lors de la réception d’une maison ou appartement acheté sur plan afin d’en contrôler la conformité et de relever les éventuels vices de construction.

Quelles sont les expertises en valeur vénale ?

Les expertises que nous proposons sont en habitation et en commercial. Dans l’ensemble de ces activités, nous somme à même de fixer la valeur vénale d’un bien immobilier, la valeur vénale d’un fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine immobilier Commercial :

•                               Expertise de boutiques.

•                               Expertise bureaux

•                               Expertise locaux commerciaux

•                               Expertise d’hôtels

•                               Expertise fonds de commerce

•                               Expertise d’une société

•                               Calcul d’indemnités d’éviction.

•                               Valeur locative.

•                               Bail commercial

•                               De la fixation ou de la révision d’un loyer.

•                               De l’apport ou de la restructuration de votre société.

•                               Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail…..

•                               Habitation :

•                               Expertise appartement

•                               Expertise maison

•                               Expertise immeuble

•                               Évaluation pour une vente immobilière ou d’un achat immobilier.

•                               Expertise pour un divorce ou d’une succession.

•                               Expertise pour un prêt immobilier ou d’une déclaration d’impôt sur la fortune.

•                               Expertise pour une expropriation.

•                               Expertise pour un redressement de l’administration fiscale.

•                               Expertise pour partage, donation.

•                               Expertise pour une éviction.

•                               Expertise pour des litiges fiscaux.

•                               Expertise pour prêts bancaires.

•                               Expertise pour une procédure judiciaire…….

Notre prescription comprendra notamment l’analyse des points suivants : Fiabiliser une négociation immobilière. Orienter vos décisions dans le cadre d’une opération immobilière. Justifier une valeur de patrimoine vis-à-vis de tiers (administrations, banques, …). Connaitre la valeur de votre patrimoine. Justifier les valeurs auprès de l’administration fiscale. La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, nette des coûts de sortie. Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d’un actif, à l ’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat. (PCG – article 322-1- 10) A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise les biens acquis à titre gratuit sont enregistrés comptablement à leur valeur vénale. La valeur vénale d’un bien acquis à titre gratuit correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché.