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Vous réfléchissez à investir dans le locatif et vous pensez à utiliser l’un des dispositifs d’incitation fiscale disponibles ? Entre le Pinel, le Denormandie et le nouveau Loc’Avantages, lequel choisir ?

2/3 des Français connaisse le dispositif Pinel, mais seuls 23% savent clairement de quoi il s’agit. Voici un rappel des 3 principaux outils qui sont à votre disposition.

Pinel : pour défiscaliser en achetant du neufPinel

Pour commencer, Pinel est dédié à l’investissement dans un logement neuf. Il permet une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’acquisition (limite de 300 000 euros). Une déduction fiscale répartie sur une période d’engagement locatif respective de 6,9 ou 12 ans (maximum 6 000 euros par an).

Le logement doit respecter plusieurs caractéristiques. Il doit également être situé dans une zone de tension locative pour pouvoir en bénéficier. Le propriétaire doit s’engager à le louer comme habitation principale d’un locataire pour un loyer plafonné. Le dispositif a été restreint aux investissements dans des bâtiments d’habitation collectifs, depuis le 1er janvier 2021.

Le Pinel va changer

En 2023, les logements seront sous le dispositif Pinel+. Pour être éligible à Pinel+, les logements destinés à la location devront respecter une surface minimale par typologie. Ces nouvelles contraintes ajoutées à celles environnementales vont exclure les ménages aux revenus plus modestes.

Par exemple, de plus en plus de jeunes investisseurs âgés de 30 ans, commencent par l’investissement locatif via Pinel. C’est une alternative choisie par rapport à l’augmentation des prix de l’immobilier dans les villes et l’inquiétude face à la retraite.

Denormandie : pour louer un logement rénové

Ensuite, le Denormandie s’adresse à ceux souhaitant acquérir un logement ancien pour le rénover et le mettre en location. Mis en place en novembre 2018, Denormandie est ouvert aux acquisitions de logement ou de local affecté à un usage autre que l’habitation réalisée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts du dispositif Denormandie, l’investisseur s’engage à louer son bien pendant 6 ans minimum. Il peut aussi convenir d’une durée de 9 ou 12 ans. La déduction fiscale s’élève à 12% du prix du bien pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location. Alors que le dispositif Pinel ne peut concerner au maximum que 2 logements par an, pour le Denormandie, il n’existe pas de limite, mais un maximum de 63 000 euros de défiscalisation sur 4 ans.

En outre, Denormandie a été mis en place pour les logements anciens nécessitant des travaux. Ils doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Puis, seuls les biens situés dans les 222 communes ayant signées la convention Cœur de ville ou celles ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) sont concernés.

Cependant, ce dispositif n’a pas trouvé son public, car seuls 245 ménages vont bénéficier du Denormandie cette année.

Enfin, pour un premier investissement locatif, ce dispositif n’est pas conseillé. Il faut connaître les enjeux locaux et faire une étude de marché. Ce dispositif concerne des villes dont l’attractivité n’est pas évidente. Le marché de la rénovation est compliqué.

Loc’Avantages : défiscaliser en appliquant un loyer modéré

Pour finir, anciennement Cosse et Louer Abordable, le dispositif Loc’Avantages vient d’entrer en vigueur. Il permet une réduction d’impôt allant de 15% à 65% des loyers annuels selon l’ampleur de la baisse de loyer consentie et du recours ou non à un intermédiaire social pour la gestion du logement. Il concerne les logements conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).  Pour profiter du dispositif, le bénéficiaire ne devra pas dépasser un montant maximal de loyer, avec 3 niveaux possibles : – 15% sur les loyers de marché, -30% et -45%. A la clef, dans ce dernier cas, une réduction d’impôt de 65% dans la limite des 10 000 euros du plafond des niches fiscales.

Ce dispositif s’adresse plutôt à des particuliers retraités, déjà propriétaires, qui ont remboursé le crédit immobilier du bien à louer et qui veulent aider des personnes en difficultés.

En effet, malgré l’avantage fiscal, un investisseur risque d’avoir du mal à obtenir un crédit immobilier pour louer le logement grâce à Loc’Avantages. Elle pourrait remettre en doute la capacité d’emprunt du client.

À retenir

  • Pinel et Denormandie : réduction d’impôt de 12% à 21% du montant de l’acquisition
  • Loc’Avantages : réduction d’impôt de 15% à 65% du montant annuel des loyers
  • pour les 3 dispositifs : 6 ans de location minimum.

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